Vendre un logement loué semble souvent impossible sans conflit ou perte financière ? Découvrez les deux stratégies autorisées pour concrétiser votre projet, même en cours de bail. Optez pour la vente occupée, simple mais avec une décote potentielle, ou libérez le bien en respectant les délais légaux de préavis (6 mois pour un logement vide, 3 mois pour un meublé). Apprenez à éviter les pièges juridiques, sécuriser vos revenus locatifs jusqu’à la vente, ou anticiper les droits de préemption du locataire. Toutes les solutions pour transformer un logement loué en un atout sans compromettre votre investissement, en optimisant chaque étape.
Sommaire :
- Vendre un logement loué : 2 stratégies possibles, laquelle choisir ?
- Option 1 : Vendre le logement occupé en cours de bail
- Option 2 : Vendre le logement libre à la fin du bail
- Quels sont les droits et devoirs du locataire pendant la vente ?
Vendre un logement loué : 2 stratégies possibles, laquelle choisir ?
Deux options s’offrent au propriétaire souhaitant vendre un logement occupé : la vente occupée (transfert avec locataire) ou la vente libre (résiliation du bail). Les différences résident dans les délais, le prix et les obligations légales. Le choix dépend des priorités du vendeur : rapidité et sécurité financière immédiate, ou maximisation de la valeur du bien.
La vente du logement « occupé » : la simplicité avant tout
La vente occupée permet de conserver le bail en cours. Le vendeur évite les démarches de résiliation et maintient les revenus locatifs jusqu’à la vente. Aucun préavis n’est requis, ce qui accélère la transaction. Cependant, le prix peut être inférieur en raison d’une demande plus limitée, les acquéreurs particuliers préférant les logements libres. Cette stratégie est idéale pour les investisseurs souhaitant céder rapidement un bien sans perturber la gestion locative.
La vente du logement « libre » : viser un meilleur prix
La vente libre exige un préavis de 6 mois (logement vide) ou 3 mois (meublé), sauf cas exceptionnels (ex : non-renouvellement d’un bail d’habitation). Le locataire dispose d’un droit de préemption de 2 mois pour décider s’il souhaite acheter le bien. Le vendeur doit respecter des formalités strictes, comme l’envoi d’un congé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Tableau comparatif : Vente occupée vs. Vente libre
| Critère | Vente occupée | Vente libre |
| Prix de vente | Décote habituelle | Prix du marché |
| Droit de préemption | Non (sauf cas spéciaux) | Oui (obligation légale) |
| Délais | Aucun (vente immédiate) | 3 à 6 mois (préavis) |
| Cible d’acquéreurs | Investisseurs | Tous types |
| Revenus locatifs | Continus (jusqu’à la vente) | Interrompus (vacance) |
Option 1 : Vendre le logement occupé en cours de bail
Les droits et obligations des parties
Lors de la vente d’un logement loué, le vendeur n’a pas à rompre le bail. Il doit simplement informer le locataire du changement de propriétaire par courrier recommandé après l’acte de vente. Le locataire conserve les mêmes conditions contractuelles (loyer, durée). Le nouveau propriétaire devient bailleur à la date d’acte authentique et récupère obligations et droits du bail, y compris le dépôt de garantie. Selon l’article 1741 du Code civil, la cession du bail est tacite, sauf opposition du locataire dans les 2 mois suivant la notification.
La décote : un impact inévitable sur le prix de vente ?
Un logement vendu occupé peut subir une décote. Cette réduction dépend :
- Durée restante du bail : Un bail court (6 mois) pénalise davantage qu’un bail long (3 ans).
- Loyer inférieur au marché : Si le loyer est bloqué en dessous de la valeur métrique moyenne du marché local
- Profil du locataire : Un locataire avec des retards de paiement limite les offres d’acheteurs particuliers.
Avantages et inconvénients pour le vendeur
La vente en cours de bail offre :
- Avantages : Procédure simple, perception des loyers jusqu’à la vente, pas de vacance locative ni de frais de remise en état.
- Inconvénients : Décote , marché d’acheteurs réduit, contraintes pour organiser les visites.
Option 2 : Vendre le logement libre à la fin du bail
Le « congé pour vendre » : une procédure très encadrée
Le congé pour vendre permet au propriétaire de résilier un bail pour céder le bien. Il doit être envoyé par lettre recommandée avec AR, acte d’huissier ou remise en main propre. Les délais varient selon le type de location : 6 mois avant l’échéance pour une location vide et 3 mois pour une location meublée. Un non-respect entraîne une reconduction du bail selon la loi du 6 juillet 1989. Par exemple, si un propriétaire envoie son congé 5 mois et 28 jours avant l’échéance dans une location vide, le bail est reconduit d’un an, bloquant la vente jusqu’à la nouvelle date limite.
Le droit de préemption du locataire : une priorité à respecter (location vide)
Pour les locations vides, le congé inclut une offre de vente au locataire. L’offre doit préciser le prix, les diagnostics immobiliers (DPE, électricité, etc.) et les charges. Le locataire dispose de 2 mois pour répondre, avec un délai de 2 à 4 mois pour signer l’acte selon qu’il obtient un prêt ou non. Ce droit est inexistant pour les locations meublées. Par exemple, si un locataire accepte l’offre mais ne peut finaliser l’achat dans les délais, le propriétaire est libre de vendre à un tiers, mais doit respecter les mêmes conditions initiales.
| Type de location | Délai de préavis | Droit de préemption |
| Vide | 6 mois | Oui |
| Meublée | 3 mois | Non |
Que se passe-t-il si le prix de vente baisse ?
Une réduction du prix après le congé initial oblige le propriétaire à notifier le locataire. Le locataire a 1 mois pour exercer son droit de préemption au nouveau tarif. Ignorer cette obligation expose le vendeur à des recours judiciaires.
Attention au congé frauduleux
Un congé émis sans intention réelle de vendre est sanctionné. L’amende peut atteindre 3 750 € (article 26 de la loi 89-462) et des dommages-intérêts. La mauvaise foi du bailleur aggrave les conséquences.
Quels sont les droits et devoirs du locataire pendant la vente ?
Obligation de laisser visiter le logement
Le locataire doit permettre l’accès au logement pour les visites, mais la loi encadre ces démarches. Les visites sont limitées à 2 heures par jour ouvrable (lundi à vendredi), entre 8h et 20h. Elles ne peuvent pas avoir lieu les dimanches et jours fériés sans accord écrit du locataire. Le propriétaire ou l’agent immobilier doit prévenir par écrit avec 48 heures de préavis minimum, sauf urgence. En cas de non-respect de ces règles, le locataire peut exiger des dommages-intérêts ou refuser l’accès.
Cas des locataires protégés
Les locataires protégés bénéficient de protections renforcées. Cela concerne notamment les personnes âgées de plus de 65 ans ou ayant des ressources inférieures aux plafonds définis par la Caisse des Allocations Familiales (CAF).. Dans ces cas, le propriétaire ne peut pas donner congé pour vendre sans proposer une solution de relogement adaptée à leurs besoins et capacités financières. Cette disposition s’applique depuis la réforme de 2014. Le locataire a 1 mois pour répondre à l’offre et peut contester sa pertinence devant le juge. Si le relogement proposé est jugé inadapté, le congé est considéré comme non fondé.
Transfert du bail et dépôt de garantie
En cas de vente d’un logement occupé, le bail est transféré automatiquement au nouveau propriétaire sans modification des termes initiaux. Le dépôt de garantie, généralement équivalent à 1 ou 2 mois de loyer, est transmis par l’ancien propriétaire au nouveau. Ce dernier devient responsable de sa restitution au terme du bail, sous déduction des éventuels frais de réparations ou loyers impayés. Le vendeur doit informer le locataire par lettre recommandée de ce transfert et de l’identité du nouveau bailleur, avec preuve de la transmission du dépôt. Si le nouveau propriétaire refuse de restituer le dépôt, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection ou déduire le montant de son dernier loyer après mise en demeure écrite.
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