Vous rêvez de vendre votre bien sans perdre des mois en démarches interminables, travaux coûteux ou acheteur fantôme ? Le marchand de biens, acheteur professionnel spécialisé en achat-revente, pourrait être votre allié idéal. Il valorise les biens à potentiel (maisons à rénover, immeubles à redécouper, terrains constructibles) en réalisant une plus-value rapide. Découvrez comment cette alternative stratégique transforme vos contraintes en opportunités, avec des clés pour négocier malin, vérifier la fiabilité du professionnel et sécuriser une transaction fluide.
Sommaire :
- Comprendre le métier de marchand de biens immobiliers
- Avantages et inconvénients de vendre à un marchand de biens
- Processus de vente avec un marchand de biens
- Conseils pratiques pour préparer sa vente
Comprendre le métier de marchand de biens immobiliers
Définition et activité principale du marchand de biens
Le marchand de biens achète et revend des propriétés pour générer un profit. L’administration fiscale qualifie son activité d’habituels avec intention spéculative, soumise à l’impôt sur les sociétés et aux réglementations commerciales.
Il se différencie de l’agent immobilier par son statut de propriétaire des biens. Contrairement au promoteur, il ne construit pas mais réhabilite des biens existants. Son activité non réglementée s’exerce via une société commerciale.
Marchand de biens, agent immobilier, promoteur : ne les confondez plus !
Quel professionnel choisir pour vendre sans travaux ? Le tableau comparatif ci-dessous éclaire les différences clés :
| Critère | Marchand de biens | Agent immobilier | Promoteur immobilier |
| Rôle principal | Acheteur/Revendeur | Intermédiaire | Constructeur |
| Objectif de la transaction | Réaliser une plus-value après travaux | Faciliter une vente pour un tiers | Vendre des logements neufs |
| Type de bien concerné | Biens existants à potentiel | Tout type de bien sur le marché | Terrains à bâtir ou immeubles à démolir |
| Source de revenus | Marge sur la revente | Commission/Honoraires | Marge sur les constructions neuves |
| Relation avec le vendeur | Il est l’acheteur | Il est le mandataire | Il est l’acheteur du terrain |
Choisir un marchand de biens, c’est privilégier la rapidité mais sacrifier une partie de la valeur marchande. À l’inverse, un agent immobilier maximise le prix mais nécessite des travaux et une mise en marché plus longue.
Quels types de biens immobiliers attirent les marchands de biens ?
Le marchand de biens cible des biens spécifiques, souvent négligés par les particuliers. Voici les catégories les plus recherchées :
- Biens à rénover : Appartements ou maisons nécessitant des travaux lourds ou non pour valorisation post-rénovation.
- Immeubles de rapport : Optimisation des lots et rénovation des parties communes pour revente à la découpe.
- Terrains constructibles ou à diviser : Création de parcelles ou construction neuve pour plus-value élevée.
- Locaux commerciaux à transformer : Changement d’usage en logements, très demandé en zones urbaines.
- Biens « à problèmes » : Successions conflictuelles, biens squattés ou en déshérence, où la rapidité compense le prix réduit.
Si votre bien est dans ces catégories, vendre à un marchand de biens évite des démarches complexes. Mais attention : son offre sera inférieure au prix du marché pour compenser risque et coûts de rénovation.
Il valorise les biens par rénovation, division ou changement d’usage. Ces opérations impliquent souvent des travaux de réhabilitation, des modifications structurelles ou des améliorations fonctionnelles. La transformation vise à augmenter la valeur marchande pour optimiser la revente.
Avantages et inconvénients de vendre à un marchand de biens
Bénéfices pour le vendeur immobilier
Vendre à un marchand de biens permet une transaction rapide sans obligation de réaliser des travaux. L’acheteur professionnel valorise les biens « en l’état », évitant au vendeur les coûts et délais liés à la rénovation.
Les avantages d’une vente à un marchand de biens résident dans des bénéfices concrets pour le cédant :
- Rapidité de la transaction
- Vente « en l’état » du bien (pas de travaux préalables requis)
- Sécurité de la transaction (acheteur professionnel inscrit au RCS, garantie notariale)
La sécurisation des délais est un avantage clé. Le marchand de biens, professionnel inscrit au RCS, garantit une revente structurée. Le notaire valide les documents légaux, assurant une exécution sans litige.
La contrepartie inévitable : un prix de vente inférieur au marché
Le prix réduit est le principal inconvénient. En moyenne, les marchands proposent 15 à 30 % de moins que la valeur du marché. Cette décote s’explique par :
| Élément | Impact moyen |
| Coût des travaux | 10-20 % du prix d’achat |
| Frais de notaire et taxes | 7-8 % du prix |
| Marge du marchand | 15-25 % |
Exemple : un bien estimé à 300 000 € pourrait être vendu entre 210 000 € (décote de 30 %) et 255 000 € (décote de 15 %), selon les travaux nécessaires. Cette logique garantit au marchand un profit après rénovation, mais réduit les recettes du vendeur initial.
Processus de vente à un marchand de biens
La transaction suit un parcours similaire à une vente classique avec des étapes identiques : contact initial, visite du bien, négociation du prix, compromis de vente, puis formalités chez le notaire. Le marchand de biens agit en professionnel, sans délai de rétractation légal.
Le compromis intègre des dispositions spécifiques adaptées à l’intention spéculative. Les conditions suspensives concernent souvent des permis de construire ou des études de faisabilité, parfois aussi le financement.
Le rôle de l’agent immobilier : une collaboration gagnante pour le vendeur
Pour un agent immobilier, proposer une vente à un marchand de biens est une solution alternative lorsque le bien est en déshérence, nécessite des travaux lourds, ou que le vendeur est pressé. L’agent peut identifier des marchands fiables via son réseau et faciliter la négociation en clarifiant les attentes de chaque partie.
Cette approche apporte une rapidité de transaction tout en évitant la mise en concurrence classique. Cependant, l’agent doit expliquer la valorisation inférieure au marché pour ne pas induire le vendeur en erreur. Il peut aussi aider à structurer les clauses du compromis, notamment pour sécuriser les délais ou les conditions.
Conseils pratiques pour préparer sa vente
Évaluer correctement son bien immobilier
Les méthodes d’estimation combinent comparaison de marché et calcul de la valeur après travaux. Un marchand détermine son prix d’achat en soustrayant sa marge espérée (environ 20 %) et les coûts de revente.
Les critères d’évaluation intègrent l’état général, le potentiel de transformation, les coûts de rénovation estimés et la valeur marchande post-amélioration. Les frais de notaire réduits (2,5 % vs 7,5 % pour les particuliers) influencent leur calcul d’investissement.
Nos conseils d’expert pour optimiser votre vente à un marchand de biens
Comment trouver et sélectionner un marchand de biens fiable ?
Commencez par vérifier sa réputation via des plateformes comme Google ou PagesJaunes. Un professionnel sérieux partage facilement ses références et des exemples de projets antérieurs.
Contrôlez sa santé financière via Société.com ou Infogreffe. Ces plateformes révèlent sa solidité, ses capitaux propres et son historique commercial. Évitez les marchands en difficulté ou avec des procédures en cours.
- Vérifier sa réputation : consultez les avis en ligne et demandez des références.
- Contrôler la santé financière : utilisez Société.com ou Infogreffe pour valider son existence.
- Analyser son professionnalisme : un expert justifie clairement son offre et ses délais.
Préparez votre négociation : comment défendre votre prix ?
Faites estimer votre bien « en l’état » par plusieurs agences. Une base comparative renforce votre position face à une offre inférieure.
Étudiez le PLU (Plan Local d’Urbanisme) pour identifier le potentiel caché : surélévation, division, etc. Par exemple, un terrain constructible peut justifier une décote moindre.
Négociez la décote en demandant des détails sur les travaux prévus. Un marchand sérieux partage son budget estimé.
Les pièges à éviter lors de la transaction
Exigez une offre écrite et détaillée. Une proposition verbale n’a pas de valeur juridique. Vérifiez le prix, les conditions suspensives et les délais.
- Exiger une offre écrite, détaillée et signée.
- Rejeter les offres anormalement élevées avec clauses irréalisables (ex: « obtenir un permis en 15 jours »).
- Ne jamais signer sans avis notarial : un notaire vérifie la conformité des clauses.
- Vérifier les délais des conditions suspensives
Méfiez-vous des délais excessifs. Par exemple, un marchand pourrait bloquer votre bien pendant 6 mois avec des « études techniques » floues. Faites relire le compromis par votre notaire pour sécuriser la vente.
Vendre à un marchand de biens offre rapidité et simplicité, idéal pour des biens complexes ou urgents. Cependant, la décote sur le prix et les conditions suspensives spécifiques nécessitent une analyse rigoureuse. Avec un professionnel fiable et une négociation éclairée, cette solution peut s’avérer judicieuse pour certains vendeurs.
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