Si vous n’avez pas la possibilité de vous autofinancer, trouver un financement est parfois une tâche compliquée pour le néo-marchand qui s’apprête à réaliser sa première opération. Il existe plusieurs manières de financer une opération de marchand de biens : le prêt bancaire, l’autofinancement, le financement participatif (crowdfunding) ou encore le “Love-Money”.
Au sein de ce guide, nous aborderons les différents moyens de financer une opération de marchand de biens, comment bien présenter son dossier de financement et les conditions à remplir pour l’obtenir.
Sommaire :
- a. Financement bancaire
- b. Le crowdfunding
- c. L’autofinancement
- d. Financement “Love Money”
- Conditions à remplir pour le financement d’une opération
- Savoir bien présenter son dossier de financement
1. Les différentes solutions de financement pour marchands
Le financement est une étape cruciale de votre opération de marchand de biens. Lorsque l’emprunt bancaire devient compliqué, vous pouvez opter pour d’autres solutions à condition de remplir certains critères et de présenter un dossier de financement solide !
Tour d’horizon sur les différentes solution de financement
a. Financement bancaire
C’est le financement le plus classique. La banque vous accordera un prêt financier directement ou par l’intermédiaire d’un courtier lors de votre achat immobilier. La banque examine vos revenus, votre patrimoine et accepte votre financement.
Le financement bancaire peut vous coûter cher si votre opération tarde à se clôturer. Le délai de portage d’une opération joue un rôle déterminant dans le résultat que vous allez en obtenir !
En effet, lorsqu’un marchand de biens réalise une demande de financement auprès d’un établissement bancaire, cela ne se déroule pas vraiment de la même manière que si un particulier formulait une demande de financement pour sa résidence principale.
Le particulier va emprunter dans la plupart des cas sur une durée de 20 ou 25 ans. Un marchand de biens lui, va passer par un prêt court terme qui est sur une durée de 2 ans environ dans la plupart des cas. Cela peut s’étendre jusqu’à 5 ans maximum en fonction du projet et des travaux.
En ce qui concerne l’apport personnel, la banque demandera un apport avoisinant les 20%. Il est capital de s’assurer d’avoir cet apport pour démontrer à la banque que vous êtes investis dans votre projet.
Sachez que la plupart des banques traditionnelles financent les opérations de marchand de biens : Crédit Agricole, Société Générale, Crédit Lyonnais, Ceixa Geral de Depositos.
Tournez vous vers votre banque pour savoir s’il est possible qu’elle vous accompagne dans votre projet !
b. Le Crowdfunding immobilier
Le Crowdfunding immobilier (financement participatif) réunit un porteur de projet et des contributeurs afin de financer un projet en particulier.
C’est une solution de plus en plus utilisée par des marchands de biens dans le but de financer leurs opérations qui devient une alternative au crédit bancaire.
Le but est qu’un projet soit présenté, dans la plupart des cas sur une plateforme en ligne, auprès d’investisseurs souhaitant participer en échange d’un pourcentage. L’opération et les chiffres sont présentés en toute transparence pour mettre en confiance les investisseurs.
c. L’autofinancement
Une autre alternative au financement bancaire, mais pas donnée à tout le monde : l’autofinancement.
Si vous disposez des fonds nécessaires pour financer une de vos opérations, cette option est parfaitement envisageable. Néanmoins, la conduite parfaite de l’opération est capitale car vous engagez vos fonds personnels et vous bloquez de la trésorerie.
d. Financement “Love Money”
Votre entourage ou vos amis peuvent être intéressés à contribuer au financement de votre achat-revente en vous prêtant de l’argent pour réaliser eux aussi une plus-value rapide.
Il faut veiller à toujours réaliser ce financement par un contrat écrit, même lorsqu’il s’agit de proches. La principale difficulté est que vous parvenez à rassurer les personnes qui vous prêtent des informations sur votre projet et votre capacité à réussir, surtout si c’est votre première fois. Le financement par love-money est attrayant pour les investisseurs car ils peuvent obtenir un rendement plus élevé sur leur épargne. Si vous souhaitez attirer des investisseurs, essayez de fournir un rendement annuel d’environ 10 % de vos fonds.
Par exemple, si vous empruntez 30 000 euros pour acheter pour revendre et restituer les fonds au bout de 6 mois, le rendement de 1 500 euros serait de 10 % par an et serait considéré par l’investisseur comme très rentable. De cette façon, vous réussirez.
Ces 1500 € donnés en exemple seront à retirer de votre plus-value finale, d’où la nécessité d’être fins dans vos calculs.
2.Conditions à remplir pour le financement d’une opération
Pour obtenir le financement de votre opération, vous devez remplir plusieurs conditions :
- Disposez d’un apport personnel afin de prendre en charge certains frais. Cela peut être un apport entre 20 et 30%
- Un dossier solide de présentation de projet (étude de marché, rentabilité, délais de revente, montage financier, montage de l’opération, prévisionnel de sortie, etc.).
- Si vous avez déjà réalisé des opérations, votre expérience viendra peser dans la balance en votre faveur
- Avoir le statut juridique adapté
3. Savoir bien présenter son dossier de financement
Un dossier de financement structuré, clair et professionnel est obligatoire si vous souhaitez maximiser vos chances d’obtenir votre financement.
Pour ce faire, votre dossier doit comprendre :
- Une présentation de votre société et son statut juridique accompagnée de toutes les pièces justificatives nécessaires.
- Votre business plan
- Une étude et analyse du marché local où se situe le bien immobilier
- La présentation détaillée de votre projet d’opération de marchand de biens
Au sein de votre business plan, faites apparaître les éléments suivants :
- Votre analyse détaillée de votre étude du marché local
- Une estimation des coûts d’acquisition
- Votre budget complet avec tous les frais associés (travaux, division, etc.).
- Votre tableau prévisionnel de revente
- Votre planning ficelé de la conduite de l’opération du montage jusqu’à la clôture
Avec un bon dossier professionnel, clair avec tous les éléments qui illustrent la viabilité de votre projet montre votre sérieux et professionnalisme. Vous mettez ainsi toutes les chances de votre côté !
Ce qu’il faut retenir :
- Un marchand de biens dispose de plusieurs modes de financement possible pour son opération :
- Prêt bancaire
- Crowdfunding
- Fonds propres
- Love Money
Il existe plusieurs conditions à remplir pour obtenir son financement (apport, société, expertise) et toutes demandes de financement se font accompagner d’un dossier solide dont vous aurez réuni toutes les pièces avant présentation au financeur.
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