De plus en plus de personnes sont attirées par l’achat revente immobilier en 2025. En effet, réaliser une opération de marchand de biens peut être très rentable si elle est bien menée. Néanmoins, faire de l’achat revente immobilier exige une réelle maîtrise et de nombreuses compétences afin d’aboutir à une opération immobilière réussie. Au sein de cet article, nous vous donnerons 7 étapes pour préparer et réussir son opération d’achat revente immobilier en 2025.
Sommaire :
- Qu’est-ce que l’achat revente immobilier
- Statut et fiscalité d’un marchand de biens
- a. Le choix du statut juridique
- b. La fiscalité du marchand de biens
- Les étapes clés de préparation d’une opération de marchand de biens
- a. Trouver un bien
- b. Analyse du bien
- c. Étude de faisabilité
- d. Achat du bien immobilier
- e. Signer un compromis
- f. La préparation des reventes
- g. La communication et la commercialisation
1. Qu’est-ce que l’achat revente immobilier ?
Par définition, l’achat-revente en immobilier consiste à acheter un bien puis le revendre en lots ou en bloc pour générer une plus-value.
Lors d’une opération d’achat-revente, ou dite aussi de marchand de biens, l’opérateur est amené à réaliser des travaux de remise aux normes ou de rénovation. Ces travaux permettent de redonner de la valeur au bien, et in fine, d’obtenir une marge opérationnelle plus importante à la revente.
L’objectif d’une opération d’achat revente est donc de générer une plus-value en revalorisant le bien avant de le remettre à la vente sur le marché.
Il est possible de réaliser des opérations de marchands de biens sur différentes typologies de biens immobiliers :
- Appartements
- Maisons avec terrain
- Terrains divisible
- Immeubles vides ou loués
- Hôtels murs et fonds
- Immeubles de bureaux
- Hangars / Entrepôts
- Etc.
Certaines villes sont moins attractives que d’autres pour réaliser une opération d’achat-revente. Il faut donc être en mesure de pouvoir étendre sa zone d’intervention et de posséder une très bonne connaissance du marché local.
2.Statut et fiscalité d’un marchand de biens
a. Choix du statut juridique
Vous l’aurez compris, un marchand de biens immobilier est le professionnel qui réalise des opérations d’achat-revente. Même si un particulier peut faire de l’achat-revente, cette pratique n’est pas sans risques (taxe sur la plus-value, requalification en marchand de biens). Pour éviter ces risques, il convient donc d’exercer cette activité immobilière avec le statut juridique approprié.
Les statuts juridiques conseillés :
- SAS
- SARL
- SASU
- EURL
Les statuts juridiques à éviter impérativement :
- SCI
- Micro-entreprise
Acheter, rénover et revendre un bien immobilier de manière répétée en tant que particulier peut être considéré par l’administration comme une activité professionnelle.Cela expose à des risques fiscaux lourds : TVA, impôts BIC, pénalités, requalifications multiples.
Ceci illustre l’importance de choisir un statut juridique adapté afin de pouvoir réaliser des opérations de marchand de biens et éviter ces risques fiscaux.
b. La fiscalité du marchand de biens
L’activité de marchand de biens est une activité commerciale qui évolue dans un système fiscal qui peut s’avérer complexe. Une mauvaise anticipation peut lourdement impacter la rentabilité du projet. En effet, il faut tenir compte des différentes taxes auxquelles peut être soumis le marchand de biens :
- Droit de mutation (“frais de notaire”)
- TVA applicable dépendant de la typologie d’opération
- Impôts sur les sociétés
- Taxe sur la plus-value immobilière
- Etc.
Le choix du statut juridique approprié influence donc directement la fiscalité du marchand de biens. À lire aussi : société de marchand de biens, vendeur de bien guide complet
3. Les étapes clés de préparation d’une opération de marchand de biens
Maintenant que nous avons posé le décor sur ce qu’est l’achat revente immobilier, le choix du statut juridique et la fiscalité lié à ces opérations d’achat-revente, voyons ensemble les 7 étapes clés de préparation d’une opération de marchand de biens.
a. Trouver un bien
Il s’agit de l’étape la plus importante, le point de départ de toute opérations d’achat revente : trouver un bien immobilier à acheter. Le trouver ne fait pas tout, il est impératif de ne pas avoir de “ressenti négatif”. Il faut être confiant sur le projet que vous allez enclencher !
Pour trouver un bien, vous avez plusieurs options :
- Via les annonces immobilières sur des sites spécialisés comme LeBonCoin, SeLoger, etc.
- S’entourer d’un réseau d’agents et mandataires immobiliers qui vous proposeront des biens “off-market” (qui ne sont pas encore visibles sur le marché)
b. Analyse du bien
Une fois que vous avez trouvé votre bien, l’étape d’analyse / d’étude du bien est primordiale. Il faut faire une analyse pertinente en fonction de votre positionnement prix, votre découpage et votre montage d’opération. Questionnez vous sur l’état du marché, il-y-a-t-il de potentiels acquéreurs ? Si le marché ne s’y prête pas et que l’accès à la propriété est compliqué, il est fortement déconseillé d’y aller. Ne pas trouver d’acquéreur revient à l’échec de l’opération.
Une fois votre analyse réalisée, procédez à la visite du bien pour vérifier sa qualité. Observez tous les éléments nécessaires à l’étude de faisabilité :
- Travaux à réaliser
- Occupation
- Analyse des documents
c. Étude de faisabilité
Tous les éléments réunis en amont permettent de réaliser l’étude de faisabilité du projet. Vérifiez si le projet est réalisable d’un point de vue technique et juridique. Cette étude de faisabilité est constituée de plusieurs précisions :
- Réalisation de la découpe
- Définition du nombre de lots
- Identification des travaux à réaliser
- Définition des coûts liés à la réalisation de l’opération
- Définition du montant des reventes
- Marché porteur
d. Achat du bien immobilier
Une fois l’étude de faisabilité réalisée, vous pouvez d’ores-et-déjà débuter la négociation avec le propriétaire et rédiger une offre d’achat avec des conditions suspensives. Si l’offre d’achat est acceptée, vous pourrez passer à l’étape suivante qui viendra concrétiser un peu plus la réalisation de votre opération. Assurez-vous d’avoir accès au bien pour conduire l’opération dans les meilleures conditions !
e. Signer un compromis
Cette étape consiste à la signature d’un compromis d’achat avec la reprise des conditions suspensives que vous avez mentionnés préalablement dans votre offre d’achat acceptée par le propriétaire vendeur.
Attention, assurez-vous lors de la rédaction du compromis que le notaire reprend les conditions suspensives définies. Le cas contraire pourrait causer de nombreuses problématiques dans le montage de votre opération d’achat-revente immobilier. Si elles ne sont pas présentes, ne signez pas le compromis et faites réaliser les modifications nécessaires.
f. La préparation des reventes
Préparer vos reventes avant mise en commercialisation consiste à :
- Éditer les diagnostics de revente
- Préparer les compromis de revente
- Rassembler tous les documents obligatoires
- Activation des autorisations obligatoires (urbanisme par exemple)
- Préparer le règlement de copropriété dans le cas d’une mise en copropriété
- Réaliser les devis travaux
- Définition de la stratégie de commercialisation
- Transmission des éléments à l’agent immobilier partenaire si les reventes sont gérés par ce dernier
- Réaliser des photos / vidéos professionnelles
g. La communication et la commercialisation
Vous voilà à l’étape cruciale de votre opération de marchand de biens. Celle qui vous mènera tout droit à la clôture : la commercialisation. Assurez-vous d’avoir une bonne stratégie de communication pour votre commercialisation et d’utiliser les outils nécessaires : site web, photos, site d’annonces, réseaux sociaux, emailing, etc.
Une fois une bonne communication définie, place à la commercialisation du projet. Vous allez recevoir des offres de la part d’acheteur, il faudra alors analyser le risque client.
À ne pas oublier : lors de la revente, vous devez également signer un compromis de revente avec l’acquéreur. À la suite de cela, vous passerez à la réitération des actes. Assurez-vous de disposer de votre financement lors de la signature de l’acte authentique d’acquisition.
Pour finir, vous procéderez à ces étapes :
- La signature du premier acte authentique de revente
- La réalisation des travaux
- Mise en place de la copropriété
- Assemblée générale
- Autres reventes
- Clôture
Vous disposez maintenant de toutes les étapes clés pour préparer et réussir une opération de marchand de biens.
L’achat-revente immobilier est pratiquée par de nombreux professionnels, mais cette activité nécessite une connaissance approfondie de chaque étape d’une opération immobilière. Assurez-vous d’être accompagné pour vous lancer !
