Vendre un immeuble à rénover (VIR) peut s’avérer difficile pour un propriétaire ou un agent immobilier. En effet, ce type de bien atypiques peut présenter plusieurs freins à la vente. Notamment, une superficie trop grande pour un particulier, des travaux importants et coûteux, et une estimation budgétaire difficile.
Si vous êtes propriétaire d’un tel bien, vous vous demandez peut-être comment le vendre rapidement et efficacement.
Dans cet article, nous allons définir ce qu’est-ce que la vente d’immeuble à rénover (VIR), les étapes pour réaliser la vente. Mais aussi, pourquoi il peut être intéressant de le vendre à un marchand de biens immobiliers.
Sommaire :
- Qu’est-ce que la VIR (vente immeuble à rénover)
- Les étapes du processus de vente d’un immeuble à rénover
- La réglementation en matière de vente d’immeubles à rénover
- Les avantages et inconvénients de vendre un immeuble à rénover
- Pourquoi vendre un immeuble à rénover à un marchand de biens ?
1. Qu’est-ce que la VIR ?
La VIR (vente d’immeuble à rénover) correspond à une forme de vente qui a pour but de sécuriser l’acquéreur d’un bien à rénover. Le vendeur s’engage à rénover le bien et à respecter les délais de travaux dans le cadre de la vente.
La particularité de cette opération immobilière est que l’acquéreur s’engage de son côté à effectuer les règlements au fur et à mesure de l’avancée des travaux.
Un immeuble à rénover est un bâtiment qui nécessite des travaux de rénovation plus ou moins importants pour être habitable ou utilisable.
Ce bien immobilier est constitué de plusieurs logements. À la différence des copropriétés, les immeubles en blocs appartiennent à un seul propriétaire.
Il peut s’agir d’une maison avec plusieurs appartements, ou d’un immeuble entier composé de différents appartements et/ou d’un local commercial. Les travaux de rénovation peuvent porter sur la toiture, les murs, les sols, les installations électriques et sanitaires, etc.
Les immeubles à rénover sont souvent vendus à un prix inférieur à celui du marché. Pourquoi ? Car les travaux à réaliser représentent un investissement important en temps et en argent.
Par ailleurs, la vente d’un immeuble à rénover est différente de la vente d’autres types de biens tels qu’une résidence principale ou une résidence secondaire, puisque ce type de vente immobilière implique des enjeux financiers importants et des considérations juridiques spécifiques.
2. Les étapes du processus de vente d’un immeuble à rénover
a. Détention de l’immeuble
Vous devez vous assurer d’être propriétaire de l’immeuble bâti que vous souhaitez rénover pour le revendre.
b. Définition du programme de travaux
Dans cette étape, assurez-vous de définir de manière précise le programme de chaque travaux. Dans le cadre d’une VIR, le programme de travaux doit être scrupuleusement respecté, les paiements des acquéreurs étant échelonnés selon l’avancement des travaux.
- Étude technique : réaliser tous les diagnostics liés à l’immeuble, planifier les rénovations
- Chiffrage des travaux : devis des entreprises et coût global prévisionnel
- Obtention des autorisations : obtenir les autorisations d’urbanisme obligatoires (permis de conduire ou déclaration préalable si nécessaire).
c. Mise en commercialisation de l’immeuble à rénover à vendre
Lorsque vous avez réaliser les étapes précédentes, il est maintenant temps de lancer la commercialisation de l’immeuble :
- Mise en vente des lots à la découpe ou vente de l’immeuble en bloc
- Exposition des travaux prévus au sein du contrat : l’acheteur achète un bien avec travaux imposés réalisés par le vendeur
- Signature de l’avant-contrat : (compromis de vente ou contrat de réservations) avec toutes les mentions obligatoires (descriptif travaux, prix, délais, etc.) et conditions suspensives.
e. Signature de l’acte authentique chez le notaire
Avant la signature d’acte authentique, il est fortement recommandé que le vendeur obtienne une GFA (garantie future d’achèvement) qui est une garantie bancaire qui protège l’acquéreur en cas de défaillance du vendeur.
À cette étape, c’est ici qu’est officialisé le transfert de propriété. Comme nous sommes dans le cadre d’une VIR, les travaux restent sous la responsabilité du vendeur jusqu’à leur achèvement.
L’acte authentique précise :
- La description des travaux à réaliser
- Le coût de l’immeuble “en l’état” (avant travaux)
- Le coût des travaux
- Les modalités de paiement échelonné (selon l’avancement des travaux)
f. Réalisation des travaux
Vous débutez à cette étape la réalisation des travaux. Le maître d’ouvrage mandaté ou le vendeur réalise les travaux convenus.
Comme précisé, les paiements de la part des acheteurs se font au fur et à mesure selon l’avancement des travaux et des appels de fonds.
g. Livraison des travaux
Votre VIR est terminée ! Vous remettez les clés à l’acquéreur avec un procès-verbal de livraison.
Le vendeur reste tenu des garanties légales (de parfait achèvement, biennale, décennale) pour couvrir tout problème post-livraison. Ces garanties légales permettent à l’acquéreur d’être indemnisé ou de demander réparation.
3. La réglementation en matière de vente d’immeubles à rénover
Tout d’abord, il est important de mentionner que les travaux d’agrandissement ou de restructurations complètes de l’immeuble sont exclus du champ d’application de la VIR.
La VIR n’est ni une VEFA ni une vente classique d’immeubles anciens. Elle a son propre régime juridique. Elle est régie par :
- Les articles L.262-1 et suivants et R 262-1 à R262-15 du Code de la construction et de l’habitation (CCH)
Selon l’article L.262-2 du CCH, le contrat de VIR doit obligatoirement contenir les éléments suivants :
- Description détaillée des travaux
- Délai d’exécution des travaux
- Prix de vente décomposé (en l’état avant travaux et prix des travaux)
- Modalités de paiement échelonné
- Garantie et assurances travaux auxquelles le vendeur soit souscrire
Le règlement de copropriété est communiqué à chaque acquéreur avant la signature du contrat (acte authentique).
La fiscalité de la VIR est également différente, elle permet l’application de la TVA à 20% sur les travaux réalisés par le vendeur et l’accès à certains dispositifs fiscaux dans l’ancien rénové sur les conditions sont remplies.
4. Les avantages et inconvénients de vendre un immeuble à rénover
Les avantages pour le vendeur :
- Valorisation du bien qui permet de vendre plus cher qu’une simple vente en l’état
- Sécurité juridique encadrée avec un cadre légal clair et sécurise la relation avec l’acquéreur
- Facilité de commercialisation car l’acquéreur n’a pas à gérer les travaux lui-même
- Gestion groupée des travaux
- Fiscalité avantageuse
Inconvénients :
- Risque financier et opérationnel
- Responsabilités lourdes
- Gestion administrative complexe
- Nécessité d’une GFA souvent exigée
- Processus long
5. Pourquoi vendre un immeuble à rénover à un marchand de biens ?
Vendre son immeuble à rénover à un marchand de biens immobiliers peut être une solution intéressante pour plusieurs raisons. Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier dont l’activité consiste à acheter des biens immobiliers (maison avec terrain à bâtir, appartements, immeubles à rénover, hôtels murs et fonds) pour les rénover, les améliorer ou les transformer, puis les revendre avec une plus-value.
Cet investisseur peut donc être fortement intéressé par un immeuble à rénover puisque les possibilités de modifications et donc de plus-value sont importantes avec ce type de bien.
De votre côté, cela vous permet de vendre en l’état, sans avoir à réaliser les travaux de rénovation avant la vente. En précisant dans l’annonce immobilière qu’il s’agit d’un immeuble à rénover, les acquéreurs potentiels auront connaissance des enjeux que comporte cette transaction immobilière.
D’autre part, vendre un immeuble à rénover à un marchand de biens immobiliers permet de vendre votre bien rapidement.
En effet, trouver des acquéreurs prêts à investir dans un bien aussi important avec des travaux peut s’avérer long et difficile. Les marchands de biens immobiliers peuvent donc être une solution idéale, car ces professionnels de l’immobilier disposent des moyens financiers nécessaires pour réaliser des travaux de rénovation rapidement et efficacement.
Enfin, cela permet de bénéficier d’une vente directe et d’éviter les désagréments liés à une vente classique. Contrairement à un agent immobilier qui va uniquement servir d’intermédiaire entre l’acquéreur et vous, le marchand de biens achète directement votre immeuble en nom propre.
Une vente avec une agence immobilière peut ainsi être beaucoup plus longue que si vous décidez de passer en direct avec un marchand de biens.
Mikaélian Immobilier, spécialiste de l’achat et de la vente d’immeubles à rénover en Gironde
J’opère en tant que marchand de biens immobilier sur le Grand Sud Ouest depuis plus de 8 ans.
Je suis donc en recherche constante de biens immobiliers pour réaliser des projets immobiliers d’achat revente dans toute la Gironde et les départements limitrophes.
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