Pour devenir marchand de biens immobiliers, il est indispensable d’avoir une parfaite connaissance du marché immobilier ainsi que de maîtriser la réglementation à respecter qui encadre la société de marchand de biens immobiliers.
Pour exercer l’activité, il est important de choisir le statut juridique approprié. Lumière sur les différents statuts possibles pour votre société de marchand de biens immobiliers.
Sommaire :
- Définition et rôle du marchand de biens
- Les différents statuts juridiques (SAS, SASU, etc) et leurs avantages
- Formation et compétences nécessaires pour devenir marchand de biens
- Perspectives de marché et opportunités en 2025
1. Définition et rôle du marchand de biens
Un marchand de biens est un professionnel qui achète des biens dans le but de les revendre après y avoir potentiellement réalisé des travaux de rénovation, de réhabilitation et une division.
La revente permet de générer une plus-value immobilière. Une opération vise en moyenne 20% de marge opérationnelle brute.
Le marchand de biens n’a pas uniquement vocation à pratiquer une activité rentable. En effet, l’intervention d’un marchand de biens au sein du marché immobilier comporte divers avantages : préservation du patrimoine, remise sur le marché de logements, accession à la propriété, etc.
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2. Les différents statuts juridiques et leurs avantages
Bien que rien n’empêche de réaliser des opérations immobilières de marchand de biens en nom propre, c’est-à-dire sans société, il est vivement recommandé d’opter pour la création d’une société au statut juridique adéquat pour l’activité.
Voici les différentes possibilités qui s’offrent à vous :
A. La Société par Actions Simplifiées (SAS ou SASU)
Cette forme juridique correspond parfaitement bien pour votre société de marchand de biens immobiliers.
Elle offre :
- Une grande souplesse grâce aux statuts personnalisables
- Une protection sociale avantageuse
- Une possibilité de faire entrer des investisseurs grâce aux actions
Fiscalité :
- Impôts sur les sociétés
- TVA applicable : pour les biens anciens, TVA sur marge ou pas de TVA selon les conditions
B. La Société à Responsabilité Limitée (SARL ou EURL)
Statut plus traditionnel pour lequel vous pouvez opter.
Il offre :
- Sécurisé pour débuter seul ou à 2
- Régime Travailleur Non Salarié : charges sociales moins lourdes que la SAS mais avec une moindre protection
- Gestion plus simple pour les petites structures
- Responsabilité limitée au capital
Fiscalité :
- Impôt sur les sociétés si SARL classique
- Même TVA que la SAS : TVA sur marge ou TVA sur le prix total selon la nature des biens et des travaux
C. La SCI à l’IS (Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les Sociétés)
Légalement, une SCI est normalement civile. Si elle réalise une opération d’achat revente, elle sera requalifiée en activité commerciale.
Il n’est pas conseillé d’exercer l’activité de marchand de biens avec une SCI à moins que l’opération d’achat-revente soit unique et ponctuelle.
Une SCI n’est pas adaptée pour une activité commerciale répétée.
D. L’entreprise individuelle ou EI/EIRL
L’EI n’est pas recommandé pour créer une société de marchand de biens et ce pour plusieurs raisons :
- Risque sur le patrimoine personnel
- Moins crédible auprès des banques pour des opérations conséquentes
3. Formations et compétences nécessaires pour devenir marchand de biens
Même s’il s’agit d’une activité non-reglementée et qu’elle ne nécessite aucun diplôme, le métier exige de solides compétences pour limiter les risques et réussir ses opérations.
Voici ce qu’il faut maîtriser :
- Analyse immobilière et financière
Savoir estimer la valeur d’un bien avant et après travaux
Calculer une marge nette prévisionnelle
Savoir monter un plan de financement et un budget détaillé
Maîtriser la fiscalité immobilière (TVA, BIC, IS, droit de mutation)
- Connaissances juridiques
Avoir de bonnes notions en droit immobilier (urbanisme, servitude, division, copropriété)
Règles sur les reventes (compromis, acte authentique, DIA, purge des locataires)
Maîtrise des contrats : compromis, conditions suspensives
Connaissance des régimes fiscaux : TVA sur marge, droits d’enregistrement…
- Techniques du bâtiment / travaux
Lecture de plan et de diagnostics
Comprendre les travaux (coûts, délais, réglementations)
Identifier les risques structurels (DPE, plomb, amiante)
- Compétences commerciales et relationnelles
Savoir négocier avec des vendeurs, acheteurs, banques, artisans
Savoir se créer un réseau de partenaires : notaires, agents immobiliers, apporteurs d’affaires
- Gestion de projet et organisation
Savoir piloter plusieurs étapes simultanément : prospection, achat, travaux, revente
Gérer les délais, les imprévus et les risques
Suivre la trésorerie et les marges
Formation :
Il n’y a pas de formation en particulier. Cependant, vous pouvez opter pour de nombreux prestataires de formation dans l’activité de marchand de biens.
4. Perspectives de marchés et opportunités en 2025
- Baisse des volumes de vente qui permet de négocier plus favorablement à l’achat
- Avec le durcissement des conditions bancaires, les marchands de biens font de meilleurs acquéreurs que les particuliers dans certains cas
- Le marché des passoires thermiques représente une opportunité professionnelle pour les marchands de biens capables de rénover et valoriser ces biens
Pour conclure, si vous souhaitez vous lancer dans l’achat-revente, optez pour la forme juridique adaptée pour votre société de marchand de biens.
Cette étape n’est pas à négliger ou bâcler car une mauvaise compréhension et anticipation pourrait avoir des répercussions sur votre activité.
Alors en pratique, que choisir ?
Pour un marchand de biens professionnel, la solution la plus courante est :
- SAS / SASU
- SARL / EURL
